Analitzem la nova Llei dels contractes de lloguer que limita les rendes de l’habitatge. Llei 11/2020, de 18 de setembre de 2020
Avui, dia 22 de setembre de 2020, entra en vigor la nova Llei 11/2020, de 18 de setembre de 2020, de protecció del dret a l’habitatge, per regular l’increment sustancial que estan experimentant els preus de l’habitatge en lloguer.
La proposició de llei es plantejava entre el Sindicat de Llogateres i el Govern de la Generalitat, amb el Departament de Justícia i el Departament de Territori i Sostenibilitat, obtenint-se el passat 9 de setembre de 2020 la seva aprovació amb 71 vots a favor, de JuntsxCat, ERC, Comuns I la CUP, y 63 vots en contra, per part dels grups parlamentaris PSC, Ciutadans, PP, PDECat i Demòcrates.
Des d’Arias Advocats, l’analitzem.
Origen de la necessitat de contenció de les rendes d’aquiler
Segons el PREÀMBUL de la llei, la sortida de la crisi financera internacional i la progressiva reactivació de l’economia en els darrers anys ha provocat una retracció de l’accés en règim de propietat, per raons no només de preu sinó també de finançament, que ha incrementat de manera sustancial la demanda per part de la població d’habitatge de lloguer. D’altra banda, la curta durada dels contractes de lloguer en aplicació a la legislació de l’Estat, ha propiciat una escalada forta dels preus, que a Catalunya han augmentat un 30% en els darrers 5 anys. Aquesta tendència s’ha accentuat molt més en l’àrea de Barcelona i el seu entorn metropolità a causa de l’auge del turisme urbà.
Actualment la dificultat econòmica per accedir a l’habitatge i romandar-hi, s’ha vist agreujada amb la pandèmia de la Covid-19, que ha provocat una crisis sanitària i una nova crisis econòmica i social. Qui pateix més la situació han estat el jovent i les persones i famílies amb baix nivell d’ingressos, que cada cop tenen més risc d’exclusió residencial.
Quan s’aplica la llei de contenció de rendes?
La nova llei aplica quan concorrin dues circumstàncies:
- L’habitatge que es llogui sigui destinat a una residència permanent de l’arrendatari.
- L’habitatge que es llogui estigui situat a una àrea declarada “àrea amb mercat d’habitatge tens”.
Què significa “àrea amb mercat d’habitatge tens?”
Són àrees d’habitatge tens els municipis o parts del municipi que estan en especial risc de no disposar de la dotació suficient d’habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti accedir-hi a tota la població. Les circumstàncies que ho determinen son:
- Que la mitjana del preu dels lloguers d’habitatge hi experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana del territori de Catalunya.
- Que la càrrega del cost del lloguer superi de mitjana el 30% dels ingressos habituals de les llargs; o que la mitjana del preu dels lloguers superi el 30% de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys.
- Que el preu dels lloguers hagi experimentat en els 5 anys anteriors al moment de la declaració, un creixement interanual acumulat d’almenys tres punts percentuals per damunt de la taxa interanual de l’índex de preus al consum de Catalunya.
La determinació d’aquestes dependrà del departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge i en l’àmbit metropolità de Barcelona, a l’Àrea Metropolitana de Barcelona d’acord amb el Consell Metropolità.
Quina serà la renda corresponent en aquest tipus d’habitatge?
La innovació principal d’aquesta llei ha estat fixar una sèrie de limitacions en les rendes fixades pel lloguer d’aquest tipologia d’habitatge:
- La renda no pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.
- Si l’habitatge afectat ha estat arrendat fins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta llei, la renda no pot ultrapassar la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament, prèviament actualitzada d’acord amb l’índex de garantia de competitivitat aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de celebració del contracte d’arrendament anterior i la data de celebració del nou contracte. És a dir, pot ser incrementada o minorada, com a màxim, un 5%.
Excepcions:
- En el cas que es tracti d’un contracte de nou arrendament que tingui per objecte un habitatge que ha estat arrendat dins els cinc anys anterior a l’entrada en vigor de la llei, i la persona llogatera sigui una persona física que tingui uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya comptant-hi també les rendes dels arrendaments -> la persona llogatera tindrà com a límit la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament.
- En el cas que en l’habitatge s’hagin dut obres de millora que millorin l’habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat o l’eficiència energètica (no incloent-se les que fossin necessàries per al manteniment i la conservació de l’habitatge, ni siguin exigibles) -> es podrà incrementar sense subjecció del límit establert per la nova llei.
- En el cas d’habitatges nous o rehabilitats -> durant els cinc anys posteriors a l’obtenció del certificat de final d’obra es podran adoptar acords amb les administracions competents, sempre i quan s’hagin obtingut subvencions públiques per a l’execució de les obres.
I, quin serà el preu de referència?
L’efecte de contenció de les rendes s’instrumentarà per mitjà de l’aplicació de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que determina i fa públic el departament competent en matèria d’habitatge. A partir d’aquest índex es subministren dades fiables sobre el preu dels lloguers d’habitatges anàlegs al que sigui objecte de lloguer, obtingudes a partir del la informació del Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes.
L'arrendador podrà proposar un increment del preu de referència únicament en cas que es duguin a terme obres de millora que millorin l’habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat, o l’eficiència energètica.
Entre les parts contractants es podrà incrementar o minorar el valor del preu de referència, però sempre i quan concurreixin com a mínim tres de les següents característiques:
- Amb ascensor
- Amb aparcament
- Habitatge moblat
- Sistemes de calefacció o refrigeració en l’habitatge
- Zones comunitàries d’ús compartit (jardí o terrat)
- Piscina comunitària o equipaments similars
- Serveis de consergeria en l’edifici
- Vistes especials
I, què passa amb els antics contractes que compleixen les condicions d’habitatge tens?
Els contractes conclosos abans de l’entrada en vigor de la present llei, es continuen regint pel que estableix la legislació anterior. No obstant, en cas de novació del contracte amb posterioritat a la declaració de l’àrea com a àrea amb mercat d’habitatge tens, sempre que comporti una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda, s’haurà d’aplicar la present llei.
Altres premises:
La nova llei incorpora la obligació dels llogaters d’informar als seus inquilins sobre el preu de referència que aplica al seu habitatge d’acord amb els nous paràmetres. Així la llei estableix el deure dels llogaters d’informar de l’aplicació del valor que correspongui de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges i, si escau, de l’import de la renda del darrer contracte d’arrendament vigent en aquell mateix habitatge, actualitzada d’acord amb els criteris que s’estableixen.
Així, entre altres, la llei preveu que l’escrit de formalització del contracte d’arrendament ha d’anar acompanyat del document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l’índex corresponent a un habitatge anàleg al arrendat, expressat en euros per metre quadrat, especificant-hji els marges de preu inferior i superior. Les dades s’han de referir a la data de conclusió del contracte.
Municipis considerats dins l’àrea amb mercat d’habitatge tens:
- Badalona
- Barberà del Vallès
- Barcelona
- Blanes
- Calafell
- Castellar del Vallès
- Castelldefels
- Cerdanyola del Vallès
- Cornellà de Llobregat
- Esplugues de Llobregat
- Figueres
- Gavà
- Girona
- Granollers
- L'Hospitalet de Llobregat
- Igualada
- Lleida
- Manlleu
- Manresa
- Martorell
- El Masnou
- Mataró
- Molins de Rei
- Montcada i Reixac
- Montgat
- Olesa de Montserrat
- Olot
- Palafrugell
- Pallejà
- Pineda
- El Prat de Llobregat
- Premià de Mar
- Reus
- Ripollet
- Rubí
- Sabadell
- Salou
- Salt
- Sant Adrià de Besòs
- Sant Andreu de la Barca
- Sant Boi de Llobregat
- Sant Cugat del Vallès
- Sant Feliu de Guíxols
- Sant Feliu de Llobregat
- Sant Joan Despí
- Sant Just Desvern
- Sant Pere de Ribes
- Sant Vicenç dels Horts
- Santa Coloma de Gramenet
- Santa Perpètua de Mogoda
- Sitges
- Tarragona
- Terrassa
- Tortosa
- El Vendrell
- Vic
- Viladecans
- Vilafranca del Penedès
- Vilanova i la Geltrú
- Vilassar de Mar
Document oficial diari Generalitat de Catalunya https://portaljuridic.gencat.cat/eli/es-ct/l/2020/09/18/11