Analitzem la nova Llei dels contractes de lloguer que limita les rendes de l’habitatge. Llei 11/2020, de 18 de setembre de 2020

Avui, dia 22 de setembre de 2020, entra en vigor la nova Llei 11/2020, de 18 de setembre de 2020, de protecció del dret a l’habitatge, per regular l’increment sustancial que estan experimentant els preus de l’habitatge en lloguer. 

La proposició de llei es plantejava entre el Sindicat de Llogateres i el Govern de la Generalitat, amb el Departament de Justícia i el Departament de Territori i Sostenibilitat, obtenint-se el passat 9 de setembre de 2020 la seva aprovació amb 71 vots a favor, de JuntsxCat, ERC, Comuns I la CUP, y 63 vots en contra, per part dels grups parlamentaris PSC, Ciutadans, PP, PDECat i Demòcrates.

Des d’Arias Advocats, l’analitzem.

Origen de la necessitat de contenció de les rendes d’aquiler

Segons el PREÀMBUL de la llei, la sortida de la crisi financera internacional i la progressiva reactivació de l’economia en els darrers anys ha provocat una retracció de l’accés en règim de propietat, per raons no només de preu sinó també de finançament, que ha incrementat de manera sustancial la demanda per part de la població d’habitatge de lloguer. D’altra banda, la curta durada dels contractes de lloguer en aplicació a la legislació de l’Estat, ha propiciat una escalada forta dels preus, que a Catalunya han augmentat un 30% en els darrers 5 anys. Aquesta tendència s’ha accentuat molt més en l’àrea de Barcelona i el seu entorn metropolità a causa de l’auge del turisme urbà. 

Actualment la dificultat econòmica per accedir a l’habitatge i romandar-hi, s’ha vist agreujada amb la pandèmia de la Covid-19, que ha provocat una crisis sanitària i una nova crisis econòmica i social. Qui pateix més la situació han estat el jovent i les persones i famílies amb baix nivell d’ingressos, que cada cop tenen més risc d’exclusió residencial. 

Quan s’aplica la llei de contenció de rendes?

La nova llei aplica quan concorrin dues circumstàncies: 

  • L’habitatge que es llogui sigui destinat a una residència permanent de l’arrendatari.
  • L’habitatge que es llogui estigui situat a una àrea declarada “àrea amb mercat d’habitatge tens”. 

Què significa “àrea amb mercat d’habitatge tens?”

Són àrees d’habitatge tens els municipis o parts del municipi que estan en especial risc de no disposar de la dotació suficient d’habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti accedir-hi a tota la població. Les circumstàncies que ho determinen son:

  • Que la mitjana del preu dels lloguers d’habitatge hi experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana del territori de Catalunya. 
  • Que la càrrega del cost del lloguer superi de mitjana el 30% dels ingressos habituals de les llargs; o que la mitjana del preu dels lloguers superi el 30% de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys. 
  • Que el preu dels lloguers hagi experimentat en els 5 anys anteriors al moment de la declaració, un creixement interanual acumulat d’almenys tres punts percentuals per damunt de la taxa interanual de l’índex de preus al consum de Catalunya. 

La determinació d’aquestes dependrà del departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge i en l’àmbit metropolità de Barcelona, a l’Àrea Metropolitana de Barcelona d’acord amb el Consell Metropolità. 

Quina serà la renda corresponent en aquest tipus d’habitatge?

La innovació principal d’aquesta llei ha estat fixar una sèrie de limitacions en les rendes fixades pel lloguer d’aquest tipologia d’habitatge:  

  1. La renda no pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. 
  2. Si l’habitatge afectat ha estat arrendat fins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta llei, la renda no pot ultrapassar la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament, prèviament actualitzada d’acord amb l’índex de garantia de competitivitat aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de celebració del contracte d’arrendament anterior i la data de celebració del nou contracte. És a dir, pot ser incrementada o minorada, com a màxim, un 5%. 

Excepcions:

  • En el cas que es tracti d’un contracte de nou arrendament que tingui per objecte un habitatge que ha estat arrendat dins els cinc anys anterior a l’entrada en vigor de la llei, i la persona llogatera sigui una persona física que tingui uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya comptant-hi també les rendes dels arrendaments -> la persona llogatera tindrà com a límit la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament. 
  • En el cas que en l’habitatge s’hagin dut obres de millora que millorin l’habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat o l’eficiència energètica (no incloent-se les que fossin necessàries per al manteniment i la conservació de l’habitatge, ni siguin exigibles) -> es podrà incrementar sense subjecció del límit establert per la nova llei. 
  • En el cas d’habitatges nous o rehabilitats -> durant els cinc anys posteriors a l’obtenció del certificat de final d’obra es podran adoptar acords amb les administracions competents, sempre i quan s’hagin obtingut subvencions públiques per a l’execució de les obres. 

I, quin serà el preu de referència? 

L’efecte de contenció de les rendes s’instrumentarà per mitjà de l’aplicació de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que determina i fa públic el departament competent en matèria d’habitatge. A partir d’aquest índex es subministren dades fiables sobre el preu dels lloguers d’habitatges anàlegs al que sigui objecte de lloguer, obtingudes a partir del la informació del Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes.

L'arrendador podrà proposar un increment del preu de referència únicament en cas que es duguin a terme obres de millora que millorin l’habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat, o l’eficiència energètica. 

Entre les parts contractants es podrà incrementar o minorar el valor del preu de referència, però sempre i quan concurreixin com a mínim tres de les següents característiques:

  • Amb ascensor
  • Amb aparcament
  • Habitatge moblat
  • Sistemes de calefacció o refrigeració en l’habitatge
  • Zones comunitàries d’ús compartit (jardí o terrat)
  • Piscina comunitària o equipaments similars
  • Serveis de consergeria en l’edifici
  • Vistes especials

I, què passa amb els antics contractes que compleixen les condicions d’habitatge tens?

Els contractes conclosos abans de l’entrada en vigor de la present llei, es continuen regint pel que estableix la legislació anterior. No obstant, en cas de novació del contracte amb posterioritat a la declaració de l’àrea com a àrea amb mercat d’habitatge tens, sempre que comporti una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda, s’haurà d’aplicar la present llei. 

Altres premises:

La nova llei incorpora la obligació dels llogaters d’informar als seus inquilins sobre el preu de referència que aplica al seu habitatge d’acord amb els nous paràmetres. Així la llei estableix el deure dels llogaters d’informar de l’aplicació del valor que correspongui de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges i, si escau, de l’import de la renda del darrer contracte d’arrendament vigent en aquell mateix habitatge, actualitzada d’acord amb els criteris que s’estableixen. 

Així, entre altres, la llei preveu que l’escrit de formalització del contracte d’arrendament ha d’anar acompanyat del document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l’índex corresponent a un habitatge anàleg al arrendat, expressat en euros per metre quadrat, especificant-hji els marges de preu inferior i superior. Les dades s’han de referir a la data de conclusió del contracte. 

Municipis considerats dins l’àrea amb mercat d’habitatge tens:

  1. Badalona
  2. Barberà del Vallès
  3. Barcelona
  4. Blanes
  5. Calafell
  6. Castellar del Vallès
  7. Castelldefels
  8. Cerdanyola del Vallès
  9. Cornellà de Llobregat
  10. Esplugues de Llobregat
  11. Figueres
  12. Gavà
  13. Girona
  14. Granollers
  15. L'Hospitalet de Llobregat
  16. Igualada
  17. Lleida
  18. Manlleu
  19. Manresa
  20. Martorell
  21. El Masnou
  22. Mataró
  23. Molins de Rei
  24. Montcada i Reixac
  25. Montgat
  26. Olesa de Montserrat
  27. Olot
  28. Palafrugell
  29. Pallejà
  30. Pineda
  31. El Prat de Llobregat
  32. Premià de Mar
  33. Reus
  34. Ripollet
  35. Rubí
  36. Sabadell
  37. Salou
  38. Salt
  39. Sant Adrià de Besòs
  40. Sant Andreu de la Barca
  41. Sant Boi de Llobregat
  42. Sant Cugat del Vallès
  43. Sant Feliu de Guíxols
  44. Sant Feliu de Llobregat
  45. Sant Joan Despí
  46. Sant Just Desvern
  47. Sant Pere de Ribes
  48. Sant Vicenç dels Horts
  49. Santa Coloma de Gramenet
  50. Santa Perpètua de Mogoda
  51. Sitges
  52. Tarragona
  53. Terrassa
  54. Tortosa
  55. El Vendrell
  56. Vic
  57. Viladecans
  58. Vilafranca del Penedès
  59. Vilanova i la Geltrú
  60. Vilassar de Mar

Document oficial diari Generalitat de Catalunya https://portaljuridic.gencat.cat/eli/es-ct/l/2020/09/18/11

 

CAMPANYA DE LA RENDA ANY 2020

Des del dia 7 d'abril de 2021 comença la CAMPANYA DE LA RENDA 2020, fins al 30 de juny de 2021.

Confeccionem i gestionem la teva Declaració de la Renda buscant la millor opció perquè el teu IRPF sigui el més beneficiós possible per a tu.  El nostre departament de Dret Fiscal t´oferirà una atenció personalitzada.

Posem a la teva disposició totes les facilitats per la confecció de la teva RENDA 2020, via: correu electrònic: Aquesta adreça de correu-e està protegida dels robots de spam.Necessites Javascript habilitat per veure-la. per telèfon al número 93 209 31 31 o per WhatsApp  602 25 68 07.

Aquesta rutina anual no s´atura ni per l'omnipresent coronavirus, de manera que, si ho necessites, som el teu Assessor Fiscal per a la Declaració de la Renda d'aquest any 2020.

Recorda: sense esperes, sense sortir de casa, amb els millors fiscalistes i màxima confidencialitat.

També ens adaptem perquè puguis fer tot el tràmit online si no desitges desplaçaments.

Seguim treballant per a tu,  ARIAS ADVOCATS.