¿Qué pasa con los Contratos de Arrendamiento para uso distinto de vivienda después de la declaración del Estado de Alarma?

El pasado día 14 de marzo, por medio del Real Decreto 463/2020 (LA LEY 3343/2020) se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia, se adoptaron, entre otras, las siguientes medidas de contención:

Artículo 10 Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020):

«1. Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías. Se suspende cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio.
[…]
3. Se suspende la apertura al público de los museos, archivos, bibliotecas, monumentos, así como de los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, las actividades deportivas y de ocio indicados en el anexo del presente real decreto.
4. Se suspenden las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio».

Estas medidas de contención pueden ocasionar, en los próximos días, un incumplimiento masivo de la relación de contratos de arrendamiento de locales comerciales, de ocio y restauración que han visto suspendidos sus negocios, durante un periodo mínimo de cuatro semanas.

Así pues, como ya saben, las relaciones contractuales obligan a las partes a cumplir con las obligaciones derivadas de los contratos. En el supuesto de incumplimiento contractual, la parte cumplidora del contrato podrá exigir el cumplimiento o, en su caso, la resolución del mismo, así como, la correspondiente indemnización de daños y perjuicios causados con motivo del meritado incumplimiento.

Ahora bien ¿qué pasa cuando el incumplimiento contractual se debe a una causa ajena a la voluntad de la parte incumplidora, impredecible e inevitable?

Pues bien, ante una causa excepcional e imprevisible como la que nos encontramos (pandemia ocasionada por el virus COVID-19 y cierre de establecimientos comerciales y de restauración con motivo de la declaración del estado de alarma) el arrendatario puede instar la modificación de las cláusulas contractuales, en particular, las relativas a la renta y al pago de la misma, a través de la cláusula conocida con el nombre de «rebus sic stantibus».

La cláusula «rebus sic stantibus» permite a una de las partes del contrato exonerarse o reducir el impacto negativo de un riesgo contractual no examinado al momento de formalizar el contrato

La jurisprudencia ha definido como presupuestos imprescindibles para la aplicación de la «rebus sic stantibus», los siguientes:

Una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes.

La situación de Estado de Alarma que ha obligado al cierre de locales y establecimientos comerciales es un hecho ajeno a la voluntad de las partes contratantes e inevitable.

Un riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias.

La situación de Estado de Alarma declarado en todo el territorio nacional, como consecuencia de la crisis sanitaria, es una circunstancia sin precedentes, completamente impredecible y sumamente extraordinaria.

Una obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato.

El cierre de locales y establecimientos comerciales supone para el arrendatario una importante merma o falta de ingresos, resultando, en ocasiones, que el negocio sea inviable económicamente. Por lo que el mantenimiento de las condiciones estipuladas en los contratos de arrendamiento de los locales (pago de renta), puede implicar una obligación excesivamente onerosa para el arrendatario que puede suponer la frustración del fin del contrato de arrendamiento.

En definitiva, la cláusula «rebus sic stantibus» permite que arrendador y arrendatario puedan alterar el contenido del contrato de arrendamiento y realizar aquellos cambios oportunos, a fin de reestablecer el equilibrio entre sus prestaciones, las cuales se han visto afectadas como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma.

A continuación, las facilitamos un modelo de carta que puedo descargarse y enviar a sobre arrendadoras, solicitando la rebaja del precio fijado en el Contrato de Arrendamiento, Mientras dure el Estado de Alarma Aqui