Analizamos la nueva Ley de contratos de alquiler que limita las rentas de las viviendas. Ley 11/2020, de 18 de setiembre de 2020

Hoy, dia 22 de septiembre de 2020, entra en vigor la nueva Ley 11/2020, de 18 de septiembre de 2020, de protección del derecho a la vivienda, para regular el incremento sustancial que estan experimentando los precios de los pisos en alquiler. 

La proposición de ley se planteaba entre el Sindicat de Llogateres y el Govern de la Generalitat, con el Departamento de Justicia y el Departamento de Territorio y Sostenibilitat obteniéndose el pasado 9 de septiembre de 2020 su aprobación con 71 votos a favor, de JuntsxCat, ERC, Comuns I la CUP, y 63 votos en contra, por parte de los grupos parlamentarios PSC, Ciutadans, PP, PDECat i Demòcrates.

Desde Arias Advocats, pasamos a analizarla. 

Origen de la necessitat de limitación de las rentas del alquiler:

Según el PREÁMBULO de la nueva ley, la salida de la crisis financiera internacional y la progresiva reactivación de la economia en los últimos años ha provocado una retracción del acceso en régimen de propiedad por razones no solo de precio, sinó también de financiación, que ha incrementado de manera sustancial la demanda por parte de la población al alquiler de la vivienda. Por otra parte, la corta duración de los contratos de alquier en aplicación a la legislación del Estado, ha propiciado una escalada fuerte de los precios, aumentando en Cataluña un 30% en los últimos 5 años. Esta tendencia se ha acentuado en el área de Barcelona, y su entorno metropolitano a causa del auge del turismo urbano. 

Actualmente la dificultad económica para acceder a la vivienda y permanecer en ella, se ha visto agraviada con la pandemia de la Covid-19, que ha provocado una crisis sanitaria y una nueva crisis económica y social. Quiénes sufren más la situación han sido la gente joven y las personas y familias con bajo nivel de ingresos, que cada vez tienen más riesgo de exclusión residencial. 

Cuando aplica la ley de contención de rentas de alquiler?

La nueva ley aplica cuando concurran dos circunstancias:

  • La vivienda que se alquila va a ser la residencia permanente del arrendatario. 
  • La vivienda que se alquile esté situada en el área declarada “área con mercado tenso de vivienda”. 

¿Qué significa “área con mercado tenso de vivienda”?

Son áreas con mercado tenso de vivienda los municipios o partes del municipio que están en especial riesgo de no disponer de la dotación suficiente de viviendas de alquiler a un precio asequible, que permita el acceso a toda la población. Las circunstancias que lo determinan son: 

  • Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento claramente superior al de la mediana del territorio de Catalunya. 
  • Que la carga del coste del alquiler supere de mediana el 30% de los ingresos habituales de una familia; o que la media del precio de los alquileres supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.
  • Que el precio de los alquileres haya experimentado en los 5 años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la taxa interanual del índice de precios al consumo de Catalunya.  

La determinación de estas dependerá del departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda y en el ámbito metropolitano de Barcelona, al Área Metropolitano de Barcelona de acuerdo con el Consejo Metropolitano. 

Cuál será la renta correspondiente en este tipo de vivienda?

La innovación principal de esta ley ha estado fijar una serie de limitaciones en las rentas fijadas para el alquiler de esta tipología de vivienda:

  • La renta no puede ultrapasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. 
  • Si la vivienda afectada ha estado arrendada hasta los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta ley, la renta no puede ultrapasar la renta consignada en el último contrato de alquiler, previamente actualizada de acuerdo con el índice de garantía de competitividad aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del contrato de arrendamiento anterior y la fecha de celebración del nuevo contrato. Es decir, puede ser incrementada o minorada, como máximo, un 5%. 

Excepciones

  • En el caso que se trate de un contrato nuevo de alquiler que tenga por objeto una vivienda que ha estado arrendada dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley, y la persona arrendadora sea una persona física que tenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, incluyendo también las rentas de los arrendamientos -> la persona arrendadora tendrá como límite la renta consignada en el último contrato de arrendamiento. 
  • En el caso que en la vivienda se hayan llevado a cabo obras de mejora que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética (no incluyéndose las que fueren necesarias para el mantenimiento y la conservación de la vivienda, ni tampoco las que sean exigibles) -> se podrá incrementar sin sujeción del límite establecido por la nueva ley. 
  • En el caso de vivienda nueva o rehabilitada -> durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra se podrán adoptar acuerdos con las administraciones competentes, siempre y cuando se hayan obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras. 

Y, cuál será el precio de referencia? 

El efecto de contención de las rentas se instrumentará por medio de la aplicación del índice de referencia de precios de alquier de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda. A partir de este índice se suministran datos fiables sobre el precio de los alquileres de vivienda análogos al que sea objeto de alquiler, obtenidos a partir de la información del Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas.

El arrendador podrá proponer un incremento del precio de referencia únicamente en caso que se lleven a cabo obras de mejora que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad, o la eficiencia energética. 

Entre las partes contratantes se podrá incrementar o minorar el valor del precio de referencia, pero siempre y cuando concurran como mínimo tres de las siguientes características:

  • Con ascensor
  • Con aparcamiento
  • Vivienda amueblada
  • Sistemas de calefacción o refrigeración en la vivienda
  • Zonas comunitarias de uso compartido (jardín o terraza)
  • Piscina comunitaria o equipamiento similar
  • Servicios de consergeria en el edificio
  • Vistas especiales 

Y, ¿qué pasa con los antiguos contratos que cumplan las condiciones de vivienda con mercado tenso? 

Los contratos concluidos antes de la entrada en vigor de la presente ley, continuan rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. No obstante, en caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de tensa vivienda, siempre que comporte una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará la presente ley. 

Otras premisas:  

La nueva ley incorpora la obligación de los arrendadores de informar a sus inquilinos sobre el precio de referencia que aplica a su vivienda de acuerdo con los nuevos parámetros. Así, la ley establece el deber de los arrendadores de informar sobre la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si fuera necesario, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda, actualizada de acuerdo con los criterios que se establecen. 

Así, entre otras, la ley prevé que el escrito de formalización del contrato de arrendamiento debe ir acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresándose en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior. Los datos deben referirse al momento de conclusión del contrato. 

Municipios considerados dentro del área con mercado tenso de vivienda.  

  1. Badalona
  2. Barberà del Vallès
  3. Barcelona
  4. Blanes
  5. Calafell
  6. Castellar del Vallès
  7. Castelldefels
  8. Cerdanyola del Vallès
  9. Cornellà de Llobregat
  10. Esplugues de Llobregat
  11. Figueres
  12. Gavà
  13. Girona
  14. Granollers
  15. L'Hospitalet de Llobregat
  16. Igualada
  17. Lleida
  18. Manlleu
  19. Manresa
  20. Martorell
  21. El Masnou
  22. Mataró
  23. Molins de Rei
  24. Montcada i Reixac
  25. Montgat
  26. Olesa de Montserrat
  27. Olot
  28. Palafrugell
  29. Pallejà
  30. Pineda
  31. El Prat de Llobregat
  32. Premià de Mar
  33. Reus
  34. Ripollet
  35. Rubí
  36. Sabadell
  37. Salou
  38. Salt
  39. Sant Adrià de Besòs
  40. Sant Andreu de la Barca
  41. Sant Boi de Llobregat
  42. Sant Cugat del Vallès
  43. Sant Feliu de Guíxols
  44. Sant Feliu de Llobregat
  45. Sant Joan Despí
  46. Sant Just Desvern
  47. Sant Pere de Ribes
  48. Sant Vicenç dels Horts
  49. Santa Coloma de Gramenet
  50. Santa Perpètua de Mogoda
  51. Sitges
  52. Tarragona
  53. Terrassa
  54. Tortosa
  55. El Vendrell
  56. Vic
  57. Viladecans
  58. Vilafranca del Penedès
  59. Vilanova i la Geltrú
  60. Vilassar de Mar

Documento diario oficial de la Generalitat de Cataluña https://portaljuridic.gencat.cat/eli/es-ct/l/2020/09/18/11